北京南城豪宅市场崩溃：价格腰斩，价值体系瓦解！_丰台_板块 10元可批发！血氧仪价格暴涨过后

北京南城豪宅市场崩溃：价格腰斩，价值体系瓦解！_丰台_板块 10元可批发！血氧仪价格暴涨过后， 

北京南城豪宅市场崩溃：价格腰斩，价值体系瓦解！_丰台_板块

继626新政之后，又迎来了今年的第二次降息，虽然幅度不大，但胜过没有。

三中全会也对国内楼市走向做出了方向性的指示。

充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准

放松限购已箭在弦上！

最近北京的成交也已经逐步回暖，区域分化严重，学区成交远超小阳春水平，但南城楼盘跌破开盘价、腰斩的比比皆是，南北分化差异尤为凸出！

01.“豪宅”大跳水

老破小腰斩倒不足为奇，也都是意料之中的事儿，但次新、豪宅接连腰斩破发真挺令人诧异的

1）德贤公馆（返5-30万）

旧宫品质最高的次新改善盘，素有旧宫豪宅之称的德贤公馆，14年开盘价，17年高点均价达到9W+。

现在成交均价在，距离17年最高点跌了左右，跌幅在38%左右，如果是在17年高点买的，一套至少亏了300万。

2）中海甲叁號院（返5-30万）

丰台玉泉营的中海甲叁號院，当年新房平，现在二手房成交价10W/平，前段时间成交了一套二手，成交价1825W，当初的买入价1933W，亏了100W+。

3）北京金茂府

丰台宋家庄的北京金茂府，一期18年开盘的时候卖到了12W，实际上小区成交价不到10W，每平亏了近2万。

去年2月份北京金茂府2840W成交了一套，单价只有90964！

无论是宋家庄的北京金茂府还是旧宫的德贤公馆，都是典型的产品错配，低势能板块与高价值产品不匹配

德贤公馆（返5-30万）：

旧宫属于三区交界，城市界面一般，无法承接高端改善类群体，旧宫的购房群体主要以刚需为主，更倾向于选择低总价的上车盘

这种高端改善盘，流通到二手房市场后，完全不受市场的认可，这个总价段在别的板块完全有更好的选择

北京金茂府：

宋家庄商圈界面非常一般，根本无法承接高端改善类项目！

板块内唯一一个高价项目就是北京金茂府（返5-30万）

在这样一个回迁经适房扎堆、又没有产业支撑的刚需板块，金茂府从新房流通到二手房市场后房价大跌也是偶然中的必然

南城买房最容易踩的坑就是错配，尤其是上述这类千万改善盘，但对于刚需来说，南城不失为一个优选！

02.南三不如北五？

南北城区之间的巨大差距并非一朝一夕形成的，也就导致南不如北的刻板印象早已深入人心。

直到现在，一提到丰台、大兴，大家第一反应还是破、荒、便宜。

造成南不如北的主要原因还是产业差异性。

北五环的上地、西二旗片区，高科技公司云集，是海淀产业最强所在；

阿里巴巴、美团等多家互联网公司撑起朝阳望京产业带。

相比北城，南城势能较弱，这与丰台、大兴的发展背景有关。

丰台：

因为铁路建设及个别特殊原因，城区割裂严重，无法大面积团块式开发，城区内的观感较差，到处都是厂房、铁道。

只能发展一些传统劳动密集型产业，例如过去的大红门就是传统的服装批发集合地。

但这些城市过往发展的遗留问题。

丰台作为城六区之一，近年来随着政府的规划建设，逐步更新迭代，城市面貌也发生了极大改变。

丰台的丽泽金融商务区、中关村丰台园东区、南中轴的首都商务新区已经成为新兴发展极。

大兴：

大兴在大家心目中的印象更差，与丰台相比也是云泥之别

但，随着雄安新区的建设，大兴凭借着特殊的地理优势，连通雄安和新机场南中轴线，辐射京津冀，充分发挥“一核两翼”的桥梁作用

大兴在十四五规划中打造3大产业：临空经济区、生物医药基地、中日示范区

先进制造主要以氢能源和中日产业园为主，目前还未有成果，生物医药、临空经济和新媒体产业基地已经初具雏形，对当地的经济发展贡献颇大

在南城的建设与发展以及城六区房价的飞涨的背景下，大兴与昌平成为外溢刚需的首选地，有了北昌平，南大兴的说法

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03.南城置业攻略

虽说大兴、丰台的产业规划很完善，口号也很响亮，但想要达到到北边的水平，还有很长一段时间的路要走

最近咨询南城买房的刚需粉丝非常多，这里也给大家分享一下我们关于南城置业的思考

对于南城置业，我们持保守态度，不是不能买，而是要分板块分产品，精细选筹

如果买在大兴，可以重要考虑以下三个板块，其他区域的保值能力堪忧

大兴买房有三个重点板块：西红门、瀛海、高米店

1）西红门

西红门东西片区，受到金融街和中关村外溢的影响，强大的商圈、通勤的完善，未来的发展预期非常好

西红门橡树湾（返4-15万）的入驻开发直接将整个板块拔高了一个level，再加上北京四中、皇城根小学教育配套的引进，西红门东站的建成，让西红门板块一跃成为大兴最具升值潜力的板块

2）瀛海

紧邻亦庄，受到亦庄产业的辐射，带来部分高收入人群，未来也有一定的发展预期

3）高米店

是目前离主城区最近的一站，得天独厚的地理优势，周边配套非常完善

还有以荟聚、宜家为核心的大型商圈，除了距离海淀、朝阳产业区距离远之外，别无缺点，非常适合在本区工作的客群

如果买在丰台，可以重点关注草桥、马家堡、玉泉营板块

目前马家堡、草桥、玉泉营（均价普遍比3月份低了3k/平），按照均价来说，这三个片区可以算得上丰台的第二梯队

1）草桥

地处南三环南四环之间，片区内有19号线、4号线、10号线和机场线，对于刚需群体来说去到内城还是非常便捷的

区域内老小区居多，人口密度低，对于这一点，大家各执一词，有人觉得荒凉，但有人觉得清净

2）玉泉营

是丰台的一个大热核心板块，地处西南三环四环，区域内配套非常成熟

主要分为两类楼盘：一类是以懋源璟岳、懋源钓云台、中海甲叁号院为主的改善盘；一类是万年花城、三环新城为主的刚需小区

3）马家堡

位于南三环到南四环之间，片区内的角门西站4号线和10号线双轨交汇，交通这块没得说的，医疗、教育配套成熟

片区内还有很多00年后的小区可选，对于刚需朋友来说，马家堡不失为一个好选择。

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——北京楼盘返现金额——

1、大兴中建玖玥府、晓月和风、橡树湾、御璟星城、颐和公馆，返现4-15万

2、丰台中海丰和叁号院、中建云境、京能西贤府、花乡壹号、中环悦府，返5-30万

3、昌平中海寰宇未来、梧桐星宸、住总清樾府、建工嘉境里、建发观堂府，返现2-7万

4、朝阳朝央和煦、保利天汇、北熙区、望京国誉府、晓风印月，返现4-20万

5、通州国誉朝华、万科东庐、缦云one、璀璨公元、京玥兰园，返现4-9万

6、亦庄招商玺、璀璨时代、北京润府，返现4-20万返回搜狐，查看更多

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10元可批发！血氧仪价格暴涨过后

来源 新京报贝壳财经

曾经“一仪难求”的血氧仪价格正在回归理性。一台鱼跃医疗血氧仪曾在2022年12月由99元涨至299元，当前在天猫旗舰店的标价已经回落到189元。

产品价格过山车的背后，是春节前后血氧仪的供需关系之变，有产品甚至经历短暂下架。2月12日，多家血氧仪生产企业的销售人员对新京报贝壳财经表示，春节后血氧仪的需求减弱、供应充足。某品牌销售人员更表示，其所在厂家的血氧仪，（经销商）拿货价格在春节前后相差近一倍。

而在资本市场，从近期公布业绩预告的血氧仪概念股来看，血氧仪产品在去年12月的销售量、价齐升，并未为相关企业的业绩表现增色。

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短暂消失后，鱼跃医疗成本64元的血氧仪价格回归至189元

短暂消失后，血氧仪产品再次出现，价格已经自高峰回落。2月9日，新京报贝壳财经浏览鱼跃天猫官方旗舰店发现，在经历了短期下架后，鱼跃医疗的血氧仪产品再次出现在店内，标价为189元。产品描述中未标注产品型号信息，官方旗舰店客服介绍称，该产品型号为YX306。

这一型号的血氧仪产品，曾使鱼跃医疗深陷涨价漩涡。2022年12月，疫情防控政策调整后，市场对血氧仪需求有所增加，产品供应也一时较为紧张。其间，有网友爆料称鱼跃医疗旗下的同款血氧仪产品，其2021年官网88购物节实际94元到手，到2022年底竟涨到299元。

彼时，面对网友的质疑，鱼跃医疗相继回应称，“该涨价行为为商家自行定价，鱼跃作为生产厂家并不清楚”“产品未涨价，仅取消了折扣和优惠”。

1月3日，新京报贝壳财经记者发现，鱼跃官方旗舰店两个链接中的指夹式血氧仪产品均显示预售7天发货，三个不同型号的产品标价均为299元。在其淘宝旗舰店的产品评论区内，多位购买过该产品的网友评价称，该产品目前的价格远高于自己（此前）的购买价。多位网友爆料其原本的购买价格在139-179元不等。

这一起涨价风波，最终以监管部门的一则处罚通知收尾，鱼跃医疗因不正当价格行为被罚270万元。

处罚决定书显示，2022年11月份，鱼跃医疗生产销售型号为YX306的指夹式脉搏血氧仪的生产入库平均成本为43.8元/台，12月生产入库平均成本为64.4元/台，其生产入库成本的涨幅为47%。与此同时，其11月销售给子公司江苏鱼跃网络科技有限公司血氧仪的平均价格为100元/台，12月则涨价至231.78元/台，涨幅高达131.78%。

这意味着，按照64.4元/台的生产入库成本，鱼跃医疗如今价格回归至189元的YX306的指夹式脉搏血氧仪依然有较大的利润空间。

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春节后经销商拿货价降低近一倍

不同价位血氧仪有何差异？

血氧仪的供需逐渐回归平衡。据新京报贝壳财经观察，12月中旬，血氧仪供应紧张时，电商购物平台中，有现货的产品链接较少，大部分血氧仪以预售形式销售。而到了1月中旬，血氧仪已基本恢复供应，电商平台上排名靠前的链接，基本均标注“现货速发”等字样。

伴着血氧仪价格的回调，血氧仪供应也在增加，消费者有了更多选择。2月10日，新京报贝壳财经记者浏览线上购物平台发现，排名靠前的产品链接中，不乏69元、79元的低价产品，而此前供应紧张时反而鲜见百元以下产品。

多位血氧仪销售人员称，年后以来，血氧仪的购买需求明显出现回落，且均表示当前有现货可以发货。

相应地，经销商的拿货价也在下调。“年前，我们即使是几万个的出货量，拿货价都在100元（每个）以上，但现在就算5000个，报价却在50-60元（每个）。”一位销售人员对记者表示，虽然品牌方旗舰店中的标价未变，但企业内部的拿货价已经降低了。

该销售人员认为，供需变化对血氧仪的进货价格产生了最直接的影响，“年前涨价其实主要不是因为成本涨了，而是血氧仪根本没货，产量跟不上需求，春节期间工厂一直在生产，再加上过完年大家都在观望价格，不敢囤货，出货量也有所减少，价格就下调了。”

批量购买渠道上，当前的血氧仪报价基本集中在10多元、50-60元和100元以上三个区间。据新京报贝壳财经了解，10多元的产品大多是没有证照、资质，专供外贸的产品，有部分商家会购买后在国外贴牌销售，国内也有一些小商家贴牌售卖，售价在30-40元，但该价位的产品显示屏、芯片等用料相对较差，精度较低。

▲批发网站截图。

而在多位业内人士看来，拿货价在50-60元和100元以上两区间的产品，一般资质齐全，主要差异在工艺和品牌溢价上，精准度差别不大。

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毛利率39.3%

血氧仪需求爆发难拉动相关企业业绩

血氧仪供应秩序的快速恢复，背后是厂家大力度的生产保供。

此前为全力保供，康泰医学、理邦仪器和京柏医疗等企业均曾对外界表示，将扩大生产以满足市场需求。而工信部披露数据显示，至1月18日，指夹式血氧仪日产量已超过46万部。

然而，虽然12月血氧仪的需求激增，相关企业的业绩表现却并未受到提振。新京报贝壳财经根据Wind数据统计，鱼跃医疗、奥佳华、理邦仪器、宝莱特、乐心医疗、爱朋医疗、康泰医学和可孚医疗8家涉及血氧仪概念的上市公司中，半数发布了2022年业绩预告，但业绩表现均不理想。

其中，在归属于上市公司股东的净利润方面，奥佳华预计约为7740万元-1.16亿元，同比减少74.69-83.11%；宝莱特预计为1700万元-2500万元，同比减少60.81%-73.35%。而乐心医疗和爱朋医疗则预计2022年将出现亏损，前者将出现净亏损2800万元至3800万元，后者的净亏损范围则为6800万元-8800万元。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，虽然12月血氧仪的需求爆发，市场上产品价格大涨，但一方面由于产品供需关系短时间内即得到改善，产品价格迅速回归正常；另一方面从市场端的需求爆发传导至供应端与厂商，并体现在业绩上，还需要一定的时间。由此企业2022年的业绩并未出现明显提振，血氧仪企业2023年一季度的业绩表现或会出现改善。

与此同时，由于产品毛利率相对较低、此前市场较小等原因，血氧仪在部分企业中的业务占比相对较低。

在诸多涉及血氧仪概念的上市公司中，康泰医学的血氧类产品占比较高，其2022年上半年血氧类产品贡献的营业收入达1.54亿元，占总营业收入的46.39%。而其曾提及，血氧仪的主要原材料有显示器件及配件、二极管和集成电路等，公司血氧仪产品结构并不复杂，在所有品类中单位成本及毛利率均最低。

从其2022年上半年各类产品的毛利率表现来看，其监护类产品的毛利率为58.92%；心电类产品的毛利率为57.34%；而血氧类产品的毛利率仅为39.3%。

而奥佳华的血氧仪产品业务占比相对较小，有投资者在投资者互动平台询问公司血氧仪等医疗器械在业务中占比，奥佳华回应称，公司的家用医疗产品占总营收的比重不高。

官网信息显示，奥佳华的产品包含保健按摩、健康环境、家用医疗等板块。而其2022年半年报显示，公司2022年上半年按摩保健产品贡献了营业收入的73.39%、健康环境产品贡献了营业收入的15.9%。其血氧仪产品属于家用医疗板块在其营收中占比较低，由此对其业绩的拉动作用较为有限。